【2025年の不動産市場まとめ】 2026年の不動産はどう動く？

価格上昇・下落エリア、税制、住宅ローン金利まで徹底解説 2025年の不動産市場は、ここ数年の「コロナ以降の特需」から一歩進み、より“実需中心の相場”へ移行した一年でした。価格が伸びたエリア・停滞したエリアの差はさらに鮮明となり、固定資産税や相続税の改正、住宅ローン金利の見直しなど、家計に直結する制度変更も相次ぎました。 この記事では ・2025年の不動産市場の総まとめ ・価格が上昇したエリア／下落したエリア ・2026年の市場予測 ・税制と金融環境のポイント を、ぱんだhouseらしく分かりやすく、専門家目線で解説します。

 

■2025年の不動産市場はどう動いた？

①価格上昇エリア：都市部の実需エリアが強かった 2025年に特に強い価格上昇が見られたのは、 ・東京都心部 ・大阪の再開発エリア ・名古屋の駅近（リニア関連期待） ・地方中核都市の中心地 といった、生活利便性と人口維持力が高いエリアでした。 背景は以下の通り： 住宅ローン金利は緩やかな上昇だが依然低水準であり、家庭の購入意欲が維持 インフレ基調が続き「不動産は価格が落ちにくい」安心感が広がった マンションの新築価格高騰により「中古の良質物件に再評価」の動きが加速 特に“築浅＋管理良好”の中古マンションの成約スピードは速く、 買主の「資産価値重視」の姿勢が顕著に現れました。

②価格下落エリア：郊外の高齢化地域で値下がり傾向 一方で、以下の条件のエリアでは価格調整（下落）が見られました： バス便中心の郊外 人口減少が急速に進む街 老朽化した団地・管理が不十分なマンション 空き家率の高い地方都市 2025年は「二極化の年」。 資産価値の強い立地・管理状態・耐震性など“良い物件”に集中し、 そうでない物件は売却に時間がかかり、価格を下げざるを得ない状況が続きました。

 

■固定資産税・相続税・住宅ローン金利 2025年の制度変更はどう影響した？

●① 固定資産税 地価上昇エリアの固定資産税は見直され、負担増になるケースもあった一方、 人口減少地域では税額が横ばい〜減少傾向となり、“地域差”が顕著に。

●② 住宅ローン金利 日銀が段階的な政策修正を進めたことで、 変動金利は低水準維持、固定金利はわずかに上昇。 「借り換えの見直し」「返済計画の再点検」を行う相談が増加しました。

●③ 相続税改正 2025年は相続税の改正議論が進み、 ・特例の適用条件整理 ・小規模宅地の見直し論 ・空き家対策と絡めた税制調整 など、実務にも影響が出る動きが見られました。 不動産は税制変更の影響が大きいため、 相続・売却のタイミングは“制度を理解したうえで”決める必要がある年でした。

 

■2026年の不動産市場はどうなる？ 2026年は以下の3つが大きなテーマになります。

◎① 金利上昇リスクと実需の見極め 日本の金利は緩やかな上昇トレンドへ。 ただし急激な上昇は想定しにくく、 “実需の強いエリアは引き続き底堅く推移”する見通しです。

◎② 空き家問題の加速で地方は選別が進む 高齢化エリアでは 空き家→価値下落→売りにくい→さらに空き家増加 という悪循環が深まり、より顕著な選別が進むと予想されます。

◎③ 中古マンションの管理状態格差が価格を左右 管理不全マンションへの規制強化が続き、 ・修繕積立金の不足 ・管理組合の高齢化 ・長期修繕計画の欠如 がある物件は価格調整（値下がり）が進む見込みです。 逆に、 “管理の良いマンション”は大幅に評価が上がる時代へ。

 

■ぱんだhouseコメント 不動産市場は「全国平均」で語れない時代に入りました。 立地・管理・需要の差が、そのまま価格差として表れます。 2026年に向けては、 ✔ 資産価値の残る物件を賢く選ぶ ✔ 税制改正を踏まえて売却タイミングを判断する ✔ 金利動向をチェックしながらローン戦略を整える これらが重要になります。 ぱんだhouseでは、 地域密着で“今の相場に合わせた最適な判断”を丁寧にご案内します。