◆ 中古マンション価格の二極化が進行──「リフォーム需要」が売却価値を左右する時代へ

2020年代後半、都市部を中心に「中古マンション価格の二極化」が急速に進んでいます。 築年数が進んだマンションでも人気エリアでは高値を維持し、逆に同じ築年数でも立地・管理状態の差によって価格が大きく割安になってしまうエリアも増加。 この価格差が広がる中で、売主にとって重要なのが「リフォームをどう活用するか」というポイントです。 中古マンション市場では、単に“古いか新しいか”ではなく “リフォーム価値をどう作るか” が売却価格を左右する大きな要素となっています。 本コラムでは、中古マンションの二極化が起きている背景、リフォーム需要の高まり、そして売主が得をするための戦略を、売却・査定の視点から詳しく解説します。

 

■ 1. 中古マンション価格が二極化している理由 近年の二極化の主な原因は以下の3点です。

◎（1）立地価値の再評価 都心アクセス・治安・教育環境などの優位性がさらに重視され、 「立地 × 築年数」より「立地 ＞ 築年数」 の傾向が強まっています。

◎（2）管理状況の差 管理組合の体力、修繕積立金の適正さ、大規模修繕の履歴により評価が分かれます。 適正な管理がされていない物件は市場でも敬遠され、価格が伸びにくくなります。

◎（3）リフォーム前提の購入層が増加 若い購入層を中心に「中古を買って自分好みにリフォーム」が主流化。 逆に 手直しに費用がかかりすぎる物件は価格が下落しやすい 構造が生まれています。

 

■ 2. リフォーム需要が“売却の成功率”を押し上げている 近年、売主が“そのまま売る”か“軽微なリフォームを行う”かの選択が、売却の明暗を分けるケースが増えています。 ▼ リフォームが売却に有利になる理由 検索順位が上がる（ポータルサイトで見られやすい） 即入居可物件として競争力が増す 見た目の印象が査定価格以上に効く 築古でも「リノベ前提需要」にマッチする 特に水回りの劣化、壁紙の汚れ、床の損傷などは、10〜20万円の手直しで“購入希望者からの印象”が大きく変わるポイント。 この軽微なリフォームは、売主にとって最も費用対効果が高く、“早期売却・高値売却”の両立につながる要素です。

 

■ 3. 売主が取るべき3つの戦略

◎（1）査定段階で「リフォーム有無の2パターン」を比較する 最近では、不動産会社による「リフォーム前後の売却価格シミュレーション」が主流。 ぱんだhouseでも、 リフォームなし売却 → ○○万円 　リフォーム後売却 → ○○万円（＋△△万円アップ可能） といった比較を行うことで、最適な判断を支援しています。

◎（2）“売却特化型”リフォームを選ぶ 高額なフルリノベではなく、 ✔ 壁紙 ✔ キッチン・洗面の一部 ✔ 床の貼り替え ✔ 水回り清掃 など「売れる見た目を作る最低限」に絞るのがポイント。

◎（3）リフォームせず“現状販売 × リノベ提案”もアリ 買主が好みの工事をしたいケースも多いため、 「リフォームプラン × 見積書」をセットで提示する戦略も効果的です。

 

■ 4. ぱんだhouseの視点 神戸市北区・三田市エリアの中古マンションでは、 立地強い物件は築年数に関わらず高値売却可能 一方、 築古 × リフォーム必須 × 管理弱い物件は価格が伸びづらい という傾向が明確に出ています。 ぱんだhouseでは、 リフォームの必要箇所診断 リフォーム前後の価格比較 売主の負担が少ない「売却特化リフォーム」提案 を行い、売主が損をしない売却をサポートしています。