長期金利上昇
長期金利が上がった。何が動く？――住宅ローンから為替まで総点検 いま何が起きているのか
新発10年国債利回りは7月23日に一時1.6％へ上昇（約17年ぶり水準）。長期ゾーンのボラティリティが高まっています。 日銀の政策金利は0.5％で据え置きが続く一方、長期債買入れは段階的に縮小（2026年3月に月約3兆円まで減額する計画）。長期金利の市場形成をより尊重する体制です。
SMBCTB 日本情報オリンピック インフレは粘着。東京都区部CPI（除く生鮮）+2.5％（8月速報）。目先の利下げ余地は限定的との見方が増えています。
トレーディングエコノミクス
住宅ローン：固定が先に反応、変動は時間差 固定（長期固定・フラット35等） 長期金利に連動しやすく、まずここが上がります。8月の【フラット35】最頻金利は1.87％（融資率9割以下・新団信付）。先月よりじわり上昇。 「長期金利↑ → 機構債利回り↑ → 提供金利↑」の伝わり方。 物件価格が高止まりの中で返済負担が増すため、借入可能額の圧縮や買付の選別が強まる局面。 変動 変動は短期プライムレート（短プラ）連動。2025年1月の追加利上げ後に大手行が短プラを引き上げ（多くが1.875％、一部2.125％）し、各行の優遇後金利にもじわり波及。多くの銀行は年2回（4月・10月）見直し運用です。
実務メモ 固定→変動、変動→固定の借換え・ミックス（期間分散）を検討。 返済計画は金利ストレスを+1％相当までかけた「耐性テスト」で保守的に。 変動は優遇幅が勝負。基準金利（短プラ）＋個別優遇の二層構造を理解。
地価：マクロは上昇継続、ただし金利上昇はブレーキに 2025年公示地価：全国全用途+2.7％、住宅地+2.1％、商業地+3.9％。4年連続の上昇で上昇幅も拡大。都市再開発やインバウンド回復が牽引。 （主要都市）でも5期連続で全80地区上昇。マンション需要・ホテル/店舗需要が堅調。 これから 長期金利上昇＝投資利回り（キャップレート）の上方圧力。利回りと資本コストの逆ざや縮小で、価格の伸びは鈍化しやすい。 ただ、再開発・インバウンド・半導体集積など実需が強いエリアは下支え。ミクロで二極化が進みます。
不動産業：資金コスト上昇と商品企画の再設計 開発・分譲：建設費＋金利負担で利益率が挟まれ、在庫回転や商品構成（価格帯・面積・ZEH等の減税/ポイント活用）を見直す局面。 収益不動産・J-REIT：借入の固定化比率・平均デュレーションが短いと利払い増が総益を圧迫。LTVの再点検と金利スワップで遮断を。
仲介：固定上昇で買い手の審査通過率が下がる一方、売り手は価格の現実解に合わせた戦略が必要。
銀行：利鞘改善 vs. 債券評価損のはざま ローン金利の見直しでネット金利マージンは改善方向。 ただし、超長期国債（30–40年）利回りの急騰は含み損拡大のリスク（ALM）。市場の需給バランス悪化（保険の超長期需要減少など）も指摘されています。 規制資本や有価証券評価の感応度開示に要注目。
一般消費・景気：じわり重く、恩恵も一部 住宅関連の可処分所得圧迫で耐久消費は逆風。 一方、貯蓄の利子や年金運用には追い風も。 物価は+2％台で粘る見通し。名目賃上げ次第で実質消費の回復速度が決まります。
為替：金利差縮小局面で円の下値が硬くなる 2025年初はUSD/JPY 158付近まで円安が進む場面がありましたが、その後は米利下げ観測で8月初に147台へ円高。金利差の思惑で方向感が二転三転しています。
示唆 米利下げ＞日銀据え置き＝金利差縮小 → 円高圧力。 逆に米金利が粘れば円の上値は重い。為替前提は140–155の広めレンジでリスク管理が無難。 金利の見通し（12か月） 短期（政策金利） 日銀は当面0.5％を維持しつつ、CPIや賃金次第で“機会主義的”に追加微調整の余地。長期国債買入れは既定の縮小計画を継続（必要時は機動的に増額対応の用意）。 長期（金利） BOJのJGB買入れ段階的縮小で、需給はややタイト。もっとも、米金利低下と景気減速観測が上値を抑える。 ベースケースのレンジ感：10年債 1.3～1.9％。
リスクは①超長期の需給不安再燃（上方ブレ）、②海外景気減速/米利下げ加速（下方ブレ）。 日本情報オリンピック Reuters 立場別アクション・チェックリスト 個人（購入・借換え）
返済計画は固定・変動のミックスでデュレーションを分散。 変動派は次回短プラ改定（10月→翌年適用）を意識し、繰上げ返済・団信特約も点検。 モゲチェック 開発・投資家 借入固定化と満期分散、LTV/DSCRの余裕確保。キャップレートの見直しは金利＋リスクプレミアムで保守的に。 仲介・販売 価格と金利の二変数提案（値付け×借入条件）で成約率を維持。ZEH等の優遇策を積極活用。
フラット35 金融機関 AFS債券のデュレーション短縮やヘッジで評価損ブレーキ。NIM改善の一方で、信用・流動性の二面管理。
まとめ 長期金利の上昇は、固定ローン金利→資産価格→投資利回り→企業/家計の資金繰りへと波及。 ただ、実需の強さ（再開発・インバウンド・半導体）は地価の下支えに。米金利の行方が円相場と日本の長期金利の“蓋”になる公算。 この環境では、デュレーション分散・ストレステスト・ヘッジが最重要キーワードです。
